Le marché immobilier se répartit entre différents professionnels qui interviennent sur des métiers parfois totalement différents : Lotisseur – aménageur, Marchand de biens, Promoteur, Administrateur de biens - Syndic
Le Groupe CAPELLI est positionné sur le segment "Logements pour les particuliers", marché sur lequel il exerce les métiers de lotisseur - aménageur et de promoteur.


En France, le marché de l'immobilier et du logement a montré toutes ses capacités de rebond en 2010 et début 2011.

• La reprise des transactions immobilières constatée au second semestre 2009 s'est confirmée au 1er semestre 2010 et s’est accélérée en fin d'année : les volumes des ventes se situant à des chiffres voisins des années 2000/2007. 782.000 transactions actées dont 619.000 en Province (+30 % par rapport à 2009) et 163.000 en Ile-de-France (+37 % par rapport à 2009) - source notaires de France.

Les ventes de neuf, qui s’étaient redressées de 35% sur un an en 2009 (après une chute très marquée en 2008) ont continué de progresser. Les ventes de logements neufs (réservations, filière promoteurs, programmes d’au moins cinq logements) totalisent environ 115 000 unités, soit + 8% sur un an.

La clientèle primo-accédant reste la plus dynamique avec des conditions à l’accession très favorable (taux d’intérêt) et a pu bénéficier des mesures mises en place par le gouvernement pour soutenir à la fois l’accession à la propriété et le secteur de l’immobilier.

• PTZ (prêt à taux zéro) sans conditions de ressources. Le prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt complémentaire sans intérêts, accordé aux ménages accédant pour la première fois à la propriété. PTZ+ pour les logements BBC.
• Prêt d’accession sociale. À compter du 1er janvier 2010, les plafonds de ressources ont été alignés et indexés sur ceux exigés pour l'entrée dans un logement HLM.
• Loi Scellier favorisant l’investissement locatif (défiscalisation). Applicable depuis le 1er janvier 2009, ce dispositif très avantageux complète les Lois "Robien" et "Borloo" et permet d'obtenir, sous forme de réduction d'impôts de 25% à 37% du prix d'un bien immobilier (appartement ou maison) destiné à la location.

1/ La France compte un déficit très important de logements qui s’aggrave d’année en année alors que le nombre des ménages ne cesse d’augmenter sous l’effet de :
    a. La croissance démographique, avec une augmentation du nombre de naissances (la France connaît le taux de natalité le plus élevé d’Europe avec 2,1 enfants par couple), un allongement de la durée de vie et un flux migratoire positif.
    b. L’éclatement de la cellule familiale avec de nombreuses familles monoparentales, une hausse des divorces (2,55 pers. / foyer en 1990 vs 2,27 en 2004).

On estime qu’il faudrait construire environ 500 000 logements par an. Le déficit de logements atteint 1,3 million de logements en France.
Tableau d’évolution des besoins en logements




Le potentiel d’accession à la propriété est très élevé en France par comparaison à d’autres pays européens. La part des ménages français propriétaires de leur résidence a peu évolué (58% en 2009 contre 54,6 % en 1992) alors qu’elle est de 74% en Belgique, 72% en Italie et 70% au Luxembourg.
Dans le même temps, la capacité d’endettement des ménages français reste nettement supérieure à la moyenne européenne.



Si les records historiques d’octobre 2005 ne sont pas atteints (3.4% sur 15 ans), les taux d’intérêts des crédits immobiliers restent cependant historiquement intéressants. Les taux moyens au mois de juin 2011 s’établissent ainsi à 4,05% sur 15 ans, 4,30% sur 20 ans et 4,45% sur 25 ans.

Selon le courtier en crédits Empruntis.com l’évolution des taux fixes et variables ont évolués de la façon suivante depuis 2003 :


Selon une étude du Crédit agricole SA, l’immobilier reste une valeur refuge en cas de turbulences conjoncturelles. Extrait : « Un effet « valeur refuge » marqué : face au manque de visibilité sur l’environnement économique, à des marchés boursiers volatils et incertains et aux faibles rémunérations des placements financiers, l’immobilier apparaît plus que jamais comme une valeur refuge. Selon diverses enquêtes, la part des investissements locatifs dans les achats de logement ancien serait passée de 12% environ en moyenne depuis dix ans à 17% environ en 2010. L’effet valeur refuge a joué pour les investisseurs, mais aussi pour les acheteurs « classiques ».



Evolution des mises en chantier et permis de construire


Malgré un rebond des mises en chantier, la faiblesse de l’offre en logements reste importante comme le montre le graphique d’évolution des stocks de logement neufs établit fin juin 2011 par le Ministère de l’Ecologie. Cette pénurie est notamment liée aux difficultés des promoteurs à mobiliser du foncier.
Evolution des stocks de logements neufs




Le marché de l’espace rural se décompose en cinq sous-segments différenciés selon la destination des biens après mutation :
    § les terres agricoles
    § les forêts, landes, friches et étangs
    § les espaces résidentiels non bâtis
    § les maisons à la campagne
    § les surfaces artificialisables :
      ú des terrains constructibles, en théorie non viabilisés, acquis par les personnes physiques et les personnes morales, dont les promoteurs ; ces biens ont vocation à être bâtis dans les 5 ans suivant l’acquisition,
      ú des biens acquis en vue d’équipements collectifs industriels, artisanaux ou commerciaux, soit par le secteur public, soit par le secteur privé,
      ú des emprises d’infrastructures (axes routiers et autoroutiers, lignes à grande vitesse) acquises par les collectivités ou des sociétés privées,
      ú les carrières.


Le Groupe CAPELLI intervient sur ce marché, pour les terrains non bâtis destinés à être acquis par les particuliers.

Ce marché connait depuis une dizaine d’année une progression constante de prix liée à la pénurie de terrains et un effet de rareté dans certaines zones urbaines et péri-urbaines. La carte de France suivante représente ces évolutions des prix des terrains et des superficies en 2010 par rapport à 2000.